Prodej či koupě nemovitosti vždy představuje určitá rizika - někdy větší, někdy menší, obvykle však běžná rizika s tím spojená. Jak už to často bývá, jedním z hlavních problémů je úhrady kupní ceny za převod vlastnického práva k nemovitosti, tedy záruka, že kupující se stane řádným vlastníkem nemovitosti a prodávající dostane své peníze. Při úplatných převodech nemovitostí je vhodné využít institutu advokátní úschovy peněz, a případně i listin. Pokud nevíte, k čemu je advokátní úschova dobrá, pak vězte, že existuje proto, aby ochránila obě (všechny) smluvní strany smlouvy, na jejímž základě se za úplatu (kupuje, prodává) převádí vlastnické právo k nemovitosti. Samozřejmě že advokátní úschova se nemusí využívat pouze při převodech nemovitostí, ale i při převodech věcí movitých nebo jiných majetkových práv a hodnot (akcie, obchodní podíl ve společnosti s ručením omezeným atd.); své uplatnění však zpravidla nachází právě u převodu vlastnického práva k nemovitosti, neboť při těchto převodech vždy dochází k prodlení mezi uzavřením příslušné kupní smlouvy a jejím zapsáním, resp. zapsáním tohoto převodu do příslušného veřejného seznamu, tedy do katastru nemovitostí. A právě pro dobu tohoto prodlení (mezi uzavřením smlouvy a jejím vkladem do katastru nemovitostí) slouží advokátní úschova peněz.
Princip advokátní úschovy je takový, že peníze kupujícího určené na úhradu kupní ceny, jsou po určitou dobu složeny na zvláštním úschovním účtu advokáta, přičemž advokát tyto peníze z úschovního účtu uvolní po splnění předem stanovených podmínek (obvykle po přepsání nemovitosti v katastru nemovitostí z prodávajícího na kupujícího a případně i po předání nemovitosti prodávajícím kupujícímu. Skrze advokátní úschovu se běžně zajišťuje i povinnost prodávajícího zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí, čímž se vyloučí případné riziko, že prodávající daňovou povinnost nesplní a tato pak ze zákona přejde na kupujícího.
Účet advokátní úschovy je zvláštní účet zřízený u bankovního ústavu vedený na jméno advokáta. Zvláštností tohoto účtu je skutečnost, že peníze na něm uložené se nepovažují za peníze advokáta, ale za peníze osoby, v jejíž prospěch je účet fakticky veden. Advokát s penězi klienta nesmí nakládat jinak, než je dohodnuto ve smlouvě o úschově; nikdy s penězi nesmí nakládat ve svůj prospěch. V případě porušení svých povinností advokát klientovi odpovídá za způsobenou škodu. Provádění advokátní úschovy peněz je upraveno zákonem č. 85/1996 Sb, o advokacii, v platném znění, a dále předpisy České advokátní komory (dále jen "ČAK"), zejména pak usnesením představenstva ČAK č. 7/2004 Věstníku, ze dne 28.6.2004, ve znění usnesení představenstva ČAK č. 3/2008 Věstníku a usnesení představenstva ČAK č. 1/2012 Věstníku.
Jinak řečeno advokátní úschova kupní ceny kupujícímu zaručuje, že prodávající dostane peníze až poté, kdy se kupující stane řádným vlastníkem nemovitosti, případně kdy nemovitost fakticky převezme, zatímco prodávajícímu – na druhé straně – zaručuje, že za převod vlastnického práva k nemovitosti na kupujícího dostane zaplaceno.
Je jedno, zda kupujete či prodáváte, je jedno, o jakou nemovitost se jedná: byt (bytová či nebytová jednotka) dům, chalupa, chata, pozemek, stavební pozemek, zemědělský pozemek, zahrada, pole, louka, les atd., advokátní úschovu peněz kupní ceny nemovitosti lze a je vhodné využít téměř vždy. Advokátní úschova peněz určených pro úhradu kupní ceny nemovitosti zpravidla není na místě tam, kde kupní cena převáděné nemovitosti je relativně nízká (v řádech desetitisíců korun), přičemž uhrazena má být v hotovosti při uzavření kupní smlouvy, a dále tam, kde si smluvní strany navzájem silně důvěřují, protože se například důvěrně znají. Pakliže se smluvní strany vzájemně neznají, neboť k jejich „seznámení“ došlo pouze za účelem převodu vlastnického práva, lze advokátní úschovu peněz v každém případě více než doporučit. Stejný účel jako advokátní úschova má i tzv. notářská úschova, exekutorská úschova a úschova bankovní. Advokátní úschova má – oproti úschově notářské, exekutorské a úschově bankovní – několik výhod, které však jsou závislé víceméně na osobě advokáta, který advokátní úschovu provádí. V první řadě je to vyšší flexibilita a variabilita podmínek advokátní úschovy, protože dobrý advokát obvykle je v rámci provádění úschovy ochotný řešit i eventuálně vzniklé komplikace (např. nečekaně nařízená exekuce na některou smluvní stranu kupní smlouvy během provádění vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, potíže se zajištěním hypotečního úvěru na koupi nemovitosti, jednání se zástavním věřitelem). V druhé řadě to pak je i zpravidla nižší cena za provedení advokátní úschovy, neboť advokát – na rozdíl od notářů a bank – není vázán jednotným "ceníkem služeb" a klientům může nabídnout výhodnou cenu za poskytnuté právní služby.
Pro úplnost zbývá dodat, že úschovu kupní ceny nabízí i různé subjekty na trhu s nemovitostmi, zejména pak různé realitní kanceláře, realitní makléři apod. Žádná realitní kancelář však nikdy nemá řádný účet úschovy, na kterém by složené peníze byly vedeny ve prospěch klienta. Vždy se jedná o běžný bankovní účet, který realitní kancelář za úschovní účet pouze vydává. Peníze složené na "úschovním účtu" realitní kanceláře jsou vždy vedeny ve prospěch realitní kanceláře, přičemž klient je v tomto ohledu vystaven značnému riziku, že o své peníze přijde v důsledku nepoctivého jednání realitní kanceláře. Nad realitní kanceláří neexistuje, na rozdíl od advokáta, žádný dohled nadřízeného subjektu – naopak na činnost advokáta bedlivě dohlíží Česká advokátní komora. Lze uzavřít, že každá realitní kancelář, která nezajišťuje úschovu kupní ceny nemovitosti výhradně prostřednictvím advokáta, notáře, nebo banky, ale provádí ji sama, jedná nepoctivě, neboť nejedná pro dobro svého klienta, ale pro dobro svoje, protože náklady ušetřené nevyužitím služeb advokáta neponechá klientovi, ale zvýší si o ně svoji provizi.
Advokátní kancelář Mgr. Martin Lorenc Vám zajistí komplexní právní služby v oblasti převodu nemovitostí, samozřejmostí je poskytnutí a řádné provedení advokátní úschovy peněz (kupní ceny).
Mgr. Martin Lorenc, advokát, 12.8.2015
